Asuinrakentamista harjoittavat yhtiöt kohtaavat nykyään uutta hanketta aloittaessaan yleisen ongelman: rahoitusta haettaessa pankkien vaatimukset ovat muuttuneet varauksista tulevassa kohteessa valmiisiin etukäteiskauppoihin. Vielä haastavamman tilanteesta tekee se, että kotitalouksien taloushaasteiden ohella ihmiset yhä harvemmin haluavat sitoutua pitkiin prosesseihin valmiin ostamisen sijaan. Lisäksi eläkeyhtiöitä koskeva sääntelymuutos ja asuntosalkkujen realisoiminen matalasuhdanteessa ovat johtaneet sijoittajakatoon. Kaiken taustalla on tietenkin asuntomarkkinoiden pysähtyneisyys. Kaikki osapuolet ovat epävarmoja siitä, miten valmistuvat asunnot käyvät kaupaksi, koska rakentamisen ajan lainat maksetaan takaisin viime kädessä asuntojen myyntituloilla.

Ilmiö on nähtävissä jo alkavien rakennushankkeiden määrässä ja mittakaavassa. Rakennusala RT:n kevään suhdannekatsauksessa uudistalorakentamisen aloitukset olivat laskeneet ennätysmatalalle tasolle 25 miljoonaan kuutioon oltuaan vielä 2022 reilusti yli 40 miljoonassa kuutiossa. Tilastokeskuksen rakennuskannan ja uudistuotannon raportissa myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärä oli huhtikuussa kasvanut 9 % vuoden takaisesta, mutta aloitettujen rakennushankkeiden kuutiomäärän liukuva vuosisumma oli 5 % vuoden takaista pienempi.

Tämä ajaa asuinrakennusalan muutokseen, johon yritysten on reagoitava voidakseen taata rahoituskantansa. Aihetta avaa Finanssitaidon rakennusalaan erikoistunut rahoituskonsultti Jaakko Hyrkäs.

Jaakko Hyrkäs on rakennusrahoitukseen erikoistunut rahoituskonsultti. Hyrkäs on työskennellyt alalla viimeiset 15 vuotta.

Vapaista varauksista käynnistyshaasteisiin

Aikoinaan yleinen alan käytäntö oli, että asuinrakennuskohteen alkaessa rakennusyhtiö haki pankilta RS-lainaa, jota varten tarvittiin noin 30–50 % varauksia tulevasta kohteesta. Tämä pääsääntöisesti tarkoitti ilmoittautumista varauslistaan sekä varausmaksun maksamista, joka on ollut noin 4 % asunnon hinnasta. Kokonaisuus on usein elänyt projektin varrella, ja lopullinen ostajakokoonpano on saattanut olla jopa täysin eri kuin miltä alkujaan on vaikuttanut.

Vakuusvaatimusten kiristyessä lainanannossa moni kriteeri on muuttunut vaativammaksi. Vaikka kyseessä on yleinen ja pidempiaikainen kehityskulku, sen vaikutukset rakennushankkeiden käynnistymiseen nousivat kunnolla pintaan vasta Ukrainan sodan eskalaation ja energiakriisin aikaan 2022, ja merkittävää muutosta on tapahtunut jopa kuluneen puolen vuoden aikana.

Nykyään pankit pääsääntöisesti vaativat varausten sijaan saman määrän valmiita kauppoja rahoituksen onnistumiseksi. Haastavuutta lisää samanaikainen kuluttajatrendi, jossa ihmiset harvemmin haluavat sitoutua pitkiin prosesseihin suosien mieluummin valmiita tuotteita ja kokonaisuuksia, vaikka mahdollisuudet vaikuttaa niihin pienenisivät. Vaikka kysyntää uusille asumiskohteille löytyy edelleen, ovat ostajat vähemmän innokkaita maksamaan maksueriä hankkeiden alkamiseksi ja niiden varrella. Koska hankkeiden aloituskynnys on noussut, monesta on myös tullut epäileväinen niiden käynnistymisen suhteen, ja myynti nousee vasta hankkeen ollessa jo käynnissä.

Rahoituksen uudelleenmuotoilu

Tulevaisuudessa asuinrakentamisen rahoitus tulee luultavasti siirtymään kohdekeskeisestä mallista yrityskeskeiseen malliin. Kohdekeskeisessä mallissa samat toimijat esittäytyvät samoille rahoittajille ja jopa samoille toimihenkilöille uudelleen jokaisen hankkeen kohdalla, yrityskeskeisempään suuntaan. Yrityskeskeisemmässä mallissa rahoitusta tarkastellaan yritysten kokonaisjärjestelynä, johon kuuluvat yhtiön kaikki kohteet eri sijainneissa. Hitaiden päätös- ja järjestelyprosessien minimoiminen hyödyttää kaikkia osapuolia.

Valmiin suosiminen näkyy kuluttajien ohella myös sijoittajakentässä. Sijoitusrahastot haluavat ostaa kohteita mieluiten valmiina kokonaisuuksina suoraan rakennuttajalta, sillä ne vaativat pääomalleen välitöntä tuottoa, eivätkä siksi juuri sitoudu keskeneräisiin hankkeisiin. Koska rahasto maksaa kohteesta vasta sen valmistuttua, rakennusliikkeiden on kyettävä hyödyntämään tehokkaasti rakennusaikaista välirahoitusta projektin viemiseksi maaliin. Perinteisten hankekohtaisten RS-lainojen rinnalle tai eri vaiheiden tueksi yhtiöt voivat ottaa käyttöön muita työkaluja, kuten limiitti- ja bondimuotoisia lainoja.

Prosessissa on hyvä keskittyä hankkeen aloitusvaihetta edeltävän varausinnon ohella myös kohteen saamaan huomioon ja sijaintiin. Kohteen edetessä vähitellen asiakkaat uskaltavat ryhtyä kauppoihin. Ei ole harvinaista, että mikäli alueella on muita aloittamattomia kohteita, joissa on varauksia, ne siirtyvät ensimmäiseen alueella aloituskynnyksen ylittäneeseen kohteeseen.

Kuten ylipäätään yrityslainojen korkojen noustua, on kannattavaa siirtää katse myös muihin toimiin rahoituskulujen hillitsemiseksi. Tarkempi budjetointi sekä suunnittelu rahoitusmäärien jaksottamiseksi ja optimoimiseksi voivat johtaa jopa alhaisempiin kuluihin kuin vastaavissa hankkeissa alhaisemmilla koroilla ilman optimointia. Talousosaamisella, kuten realistisilla ja huolellisilla kassavirtalaskelmilla sekä vakuusarvojen ja mahdollisten lisävakuuksien optimoinnilla ja arviointiprosesseilla on merkitystä. Myös rahoituksen uudelleenjärjestely korkean riskin rahoituksesta matalamman koron sopimuksiin korkeimman riskivaiheen jälkeen kannattaa rakentaa osaksi suunnitelmaa jo varhain. Lisää markkinaehtoisen koron jalkautumisesta ja yritysrahoitusmarkkinoiden pirstaloitumisesta voit lukea tästä artikkelista.

Katse tulevassa

Tarve laadukkaille asuinrakennuksille ei tule katoamaan minnekään. Vaikka kiinteistökauppa elääkin suhdanteiden mukana ja tulee uudelleen vilkastumaan, paluuta entiseen rahoitusrakenteeseen ei ole. Rakennushankkeiden aloituskynnystä on onneksi mahdollista madaltaa monin toimin, mutta alan yrityksiltä tullaan vaatimaan sopeutumiskykyä ja innovaatiota.