Finanssitaidon “Yleisiä kompastuskiviä” -sarjassa kootaan asiantuntijoidemme havaintoja ja keskusteluja liittyen yleisiin kompastuskiviin ja haitallisiin toimintamalleihin tietyn teeman äärellä. Tässä jaksossa Ismo Sopanen, Juha Hentilä ja Joosua Lehtomaa jakavat kokemuksiaan matkailualan rahoituksen kanssa työskentelystä. 

1: Budjetin suunnittelu alakanttiin 

Matkailukiinteisöihin liittyvissä rakennushankkeissa, kuten muissakin hankkeissa, on hyvin tavallista, että hankkeen kustannukset, ja näin myös rahoituksen tarve arvioidaan alakanttiin. Puskuria eimyöskään useinkaan sisällytetä budjettiin, mikä nostaa hankkeen riskiä: Rakennushankkeissa on hyvin tavallista, että budjetoidut kustannukset ylittyvät ja budjetin uupumien kesken projektin ajaa yritykset haastavaan neuvotteluasemaan mahdollisen lisärahoituksen järjestämisen yhteydessä. 

2: Liian monta rahoittajaa 

Osin johtuen ylittyvistä budjeteista, osin pitkän aikavälin suunnitelmien puutteesta, moni matkailualan yritys päätyy haalimaan useita rahoittajia pienentäen liikkumatilaa neuvotteluissa. Muun muassa vakuuksia on haastavaa järjestää, mikäli rakennettava kiinteistö on entuudestaan vakuutena aikaisemmille lainanantajille. Hankkeissa, joihin on saatu tukirahoitusta Elinvoimakeskukselta (ent. ELY-keskukselta), jotkut yritykset ovat yllättyneet, etteivät säännöt salli lisätuen hakemista samalle hankkeelle. Tällaiset tilanteet eivät välttämättä ole mahdottomia, mutta yleensä joudutaan vähintään hyväksymään, että lisärahoituksen hakeminen hankkeen keskellä kasvattaa merkittävästi korkokuluja. 

3: Vääränlaiset arviot vakuuksien arvosta 

Kiinteistövakuuden arvoa arvioitaessa matkailualalla ei usein käytetä myyntiarvoon pohjautuvaa markkinalähestymistapaa, vaan sen sijaan käytössä on tuottomenetelmä, joka suuntaa katseen kohteen kassavirtoihin. Arviointiin saatetaan myös palkata rahoittajien arvostamien akkreditoitujen arvioitsijoiden sijaan paikallisia kiinteistövälittäjiä, joiden arviot saattavat erota merkittävästi rahoittajien arvioista. Mikäli hankkeen rahoitusta on ryhdytty hakemaan liian optimistisilla arvioilla vakuuksien arvosta, saattaa tulla seinä vastaan rahoitusneuvottelujen alkumetreillä. Epäammattimaista ensivaikutelmaa voi olla jälkeenpäin haastavaa muuttaa. 

4: Liian pienet yksikkökoot 

Uusia matkailukohteita rakennettaessa aloituskustannukset ovat korkeat. Muun muassa Elinvoimakeskuksen toimintaperiaatteet ovat johtaneet siihen, että osa toimijoista rakentaa alusta lähtien liian pieniä yksiköitä, etenkin huomioiden alan tasevaltaisuuden. Pienemmän asiakasvolyymin myötä on vaikeaa luoda kannattavuutta. 

5: Puskurivaiheen keston aliarvioiminen 

Matkailuyritys, joka purkaa olemassa olevan kiinteistön ja rakentaa tilalle oman, ajautuu usein pitkään ajanjaksoon ilman tuloja. Omat varat hupenevat helposti vaarallisen alas, vaikeuttaen jälleen lainanhakua: Rahoittajien näkökulmasta lainaa vaaralliselle tasolle huventuneet kassavarat eivät ole omiaan kasvattamaan luottamusta kohdeyritykseen. 

6: Lyhyet laina-ajat 

Tyypillinen laina-aika on matkailualan majoitustoiminnan rahoituksessa usein liian lyhyt. Yrittäjän kaikki tulot saattavat päätyä koronmaksuun, eikä omaa kassaa päästä kerryttämään. Pienet kassavarat ovat edelleen rahoittajien näkökulmasta riski. 

7: Puute vertailukohteille luksussegmentissä 

Matkailukohteiden rakenteet kannattaa alusta lähtien rakentaa oikealle kohderyhmälle. Erityisesti luksussegmentin kohdalla tämä tuo mukanaan tiettyjä haasteita. Rakennettaessa uusia hienoja kokonaisuuksia ei usein ole käytettävissä vertailukohteita budjetin suunnitteluun, mikä saattaa ajaa sen asettamiseen alakanttiin. Myös tulevien kassavirtojen todistaminen on haastavaa, vaikeuttaen arvon arviointia. Mikäli kiinteistöä käytetään vakuutena, tuo tämä haasteita rahoitusneuvotteluihin.