Moni yritysrahoitusta hakeva saattaa nykyään vakuusarvion saadessaan yllättyä. Jo aiemmin vakuutena toimineen kiinteistön arvo on voinut laskea merkittävästi vaikeuttaen rahoituskokonaisuutta. Hanke saattaakin tarvita lisävakuuksia tai lainan määrästä ja ehdoista joudutaan tinkimään.

Kevään 2026 pk-yritysbarometrin mukaan peräti 40 % kertoi rahoittajien luottopolitiikan kiristyneen paljon ja 32 % sen kiristyneen vähän viimeisen 12 kuukauden aikana. Eniten koetuksi kiristymisen muodoksi 55 prosentilla nousivat vakuusvaatimukset. Huolestuttavan kuvan tilanteen vaikutuksista yritysten taloudelliseen hyvinvointiin ja kansantalouteen luo se, että lähes puolet kertoivat hankkeen jääneen toteutumatta, toteutuneen osittain tai lykkääntyneen rahoituksen ehtojen ja saatavuuden vuoksi edellisen vuoden aikana.

Käsitys pankkien vakuusvaatimusten kiristymisestä on tosi, mutta kiristynyt muuttuja ei välttämättä ole vaatimustaso lainan suhteesta vakuuksiin, vaan muutos vakuuksien, etenkin kiinteistöjen, arvossa ja arvioinnissa. Kiinteistöjen yleisen, joskin alueellisesti epätasaisen arvonlaskun ohella myös pankkien vakuusasteita kiinteistöille on kiristetty.

Ilmiöön on onneksi mahdollista varautua ja sopeutua, minkä lisäksi yritysrahoituskentältä löytyy myös positiivisia uutisia tarjonnan ja kilpailun noususta. Aiheesta kertoo Finanssitaidon kiinteistövakuudellisiin lainoihin ja yrityskauppoihin erikoistunut rahoituskonsultti Juha Hentilä.

Juha on kauppatieteiden maisteri, joka on toiminut Finanssitaidon konsulttina kahdeksan vuotta. 

Regulaatiota, uusia arviointitapoja ja kiinteistöjen hinnanlaskua 

Vakuusarviot ovat olleet murroksessa jo pidempään. Aikoinaan pankit saivat päättää melko vapaasti omista vakuuskäytännöistään ja riskienlaskennasta. Vakuusarvion suhteen seurattiin usein sokeasti sen hetkistä markkina-arvoa huomioimatta suhdanteita. Finanssikriisin ja sitä seuranneen sääntelyaallon jälkeen moni asia muuttui ja vakuusvaatimukset alkoivat kiristyä sekä monimuotoistua. Nykyään liian korkeat vakuusarviot voivat johtaa viranomaisseuraamuksiin ja Euroopan unionin vakavaraisuusasetus asettaa rajoja vakuusasteille. Lisäksi pankkien on varattava enemmän omaa pääomaa puskuriksi.

Vakuuksien lainoitusarvo, eli prosenttiosuus, joka vakuuden arvosta hyväksytään vakuudeksi, on kiristynyt ja ehdollistunut vahvemmin. Kiinteistöjen kohdalla se on romahtanut etenkin tier-alueiden ulkopuolella. Kiinteistö- ja rahoitusalalla tier-alueilla viitataan suur- ja/tai yliopistokaupunkeihin. Kyseisten alueiden ulkopuolelle jääville kiinteistöille annetaan selkeästi alhaisempia lainoitusarvoja, vaikka kyseessä olisikin alueellinen kasvukeskus.

Pääkaupunkiseudun arvostus näkyy jopa matkailukiinteistöjen kohdalla. Vaikka Lapissa majoituskohteilla on korkeampi käyttöaste ja palveluilla korkeammat hinnat, saavat hotellikiinteistöt Helsingissä silti paremman lainoitusarvon.

“Lainaa hakiessa tai niitä uusiessa saatetaan yllättyä jopa muutaman tai yhden vuoden laskusta kiinteistön arvon arvioinnissa”

Regulaation ja vakuusasteiden muutoksen ohella myös muut toimintatavat ovat muuttuneet. Aikoinaan yrityslaina on mitä luultavimmin järjestynyt, kunhan vakuudet ovat olleet riittävät. Nykyään edellytetään kasvavassa määrin myös muuta näyttöä lainanhoitokyvystä ja yritystoiminnan kannattavuudesta.

Aiemmin lainan vakuudeksi asetettavan kiinteistön arviointimenetelmäksi myös kelpasi kohteen arvioitu myyntiarvo eli markkina-arvo. Nykyään lähtökohta on pääsääntöisesti niin sanottu tuottoarvomenetelmä, jossa arvioidaan vakuudesta tulevaisuudessa todennäköisesti saatavia tuottoja, ja arvioitu myyntiarvo on korkeintaan osa kokonaisuutta. Tämä on edellyttänyt yrityksiltä tarkempia talouslaskelmia ja näin nostanut vaatimusta syvemmästä talousosaamisesta myös pk-yrityksissä.

Kokonaisuutta on entisestään sekoittanut yleinen kiinteistömarkkinoiden hinnanlasku, joka vaikuttaa myös vakuusarvioihin. Lainaa hakiessa tai niitä uusiessa saatetaan yllättyä jopa muutaman tai yhden vuoden laskusta kiinteistön arvon arvioinnissa.

Monimuotoisempia rahoituskokonaisuuksia

Sopeutumistapoja uusiin normeihin on olemassa. Vakuuksien yleisen optimoinnin ohella monia luovia vakuusratkaisuja on rakennettavissa. Innovoivan ratkaisukyvyn tarve vakuusjärjestelyiden osalta on kasvanut ja on nykyään usein onnistumisen ehto lähes toimialasta riippumatta. Kokonaisuus voidaan saada toimimaan muun muassa eri vakuustyyppejä ja erilaisia panttimuotoja yhdistelemällä sekä syndikoimalla, eli jakamalla samaa vakuutta usean rahoittajan kesken. Syndikaattien kohdalla pankit pääsääntöisesti vaativat kolmannen tahon kokoamaan ehdotuksen.

Erilaisten panttijärjestelyiden mahdollisuudet ovat usein alihyödynnettyjä. Mikäli yrittäjällä on esimerkiksi kiinteistössään kahden miljoonan euron arvoinen kiinnitys, josta velkaa on jäljellä enää miljoona, voidaan vapaata vakuusarvoa yrittää hyödyntää. Mikäli osuudella haetaan lainaa toisesta pankista jälkipanttauksella, eli perustamalla toissijainen panttioikeus samaan vakuuteen, vastaa ensisijainen pankki usein kieltävästi hallinnollisen vaivan vuoksi. Kiinteistöön voidaan kuitenkin hakea uusi, etusijaltaan alempi panttikirja uudelle luotonantajalle tai lainoja voidaan uudelleenjärjestellä siirtäen koko kokonaisuus uudelle rahoittajalle.

Lainojen uudelleenjärjestelyä kannattaa tarkastella osana lainasuunnitelmaa jo alusta asti. Yrityksen tarve kalliille rahoitukselle on usein väliaikainen, minkä jälkeen rahoituksen järjestely takaisin matalamman koron sopimuksiin kannattaa. Vakuusvaatimusten kiristyessä myös julkisen sektorin rooli on lähivuosina korostunut entisestään suomalaisten pk-yritysten rahoituksessa. Finnveran takaus on monien yritysten kohdalla jopa edellytys rahoituksen mahdollistamiseksi.

Uusia mahdollisuuksia 

Uusia rahoitusmahdollisuuksia ovat avanneet myös niin kutsutut haastajapankit, jotka toimivat usein suuremmalla riskinotolla ja kasvuhalulla. Kyseessä on ilmiö, jossa perinteisten kivijalkapankkitoiminnan ulkopuolelta kehittyneistä pienemmistä rahoituslaitoksista osa on toimintansa vakiintuessa hakenut pankkitoimiluvan. Syvällisemmän analyysin aiheesta löydät tästä artikkelista.

Haastajapankkien rahoituskapasiteetti on kasvanut merkittävästi lähivuosina. Osa haastajapankeista on myös noin vuoden sisällä aloittanut yhteistyön Finnveran kanssa. Siinä missä kivijalkapankkien kohdalla tarvitaan usein Finnveralta 80 %:n takaus rahoituksen onnistumiseksi, voi haastajapankeille riittää 50 %:n takaus. Joissakin tapauksissa vakuuksia ei välttämättä edes tarvita kaiken muun ollessa kunnossa.

Kyseisiä rahoitusmahdollisuuksia on mielekästä pohtia uusien hankkeiden ohella myös lainojen uudelleenjärjestelyiden kohdalla. Esimerkiksi bullet-lainan erääntyessä uusimista varten vakuus arvioidaan uudelleen. Sen vakuusarvio on voinut laskea, eikä vakuus välttämättä riitä uudelleenjärjestelyyn ilman lisävakuutta tai muita toimia.

Ajat muuttuvat. Järjestely, joka on vielä vuosi sitten ollut mahdoton, voi nykyään onnistua. Toisaalta taas tutuista toimintatavoista on voinut aika ajaa ohi. Omaa vakuustilannetta kannattaa tarkastella säännöllisesti uuden informaation nojalla.

Kirjoittanut: Tuuli Lönnberg